招商局蛇口工业区控股股份有限公司
公司债 2024 年度追踪评级论述
编号：信评委函字[2024]追踪 0213 号
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
声 明
? 本次评级为请托评级，中诚信外洋过火评估东说念主员与评级请托方、评级对象不存在职何其他影响本次评级步履孤苦、
客不雅、公平的关联关系。
? 本次评级依据评级对象提供或依然崇敬对外公布的信息，以过火他凭证监管规章网罗的信息，中诚信外洋按照关系
性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信外洋对于关系信息的正当性、委果性、完满性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信外洋及形貌东说念主员履行了守法看望和诚信义务，有充分原理保证本次评级撤职了委果、客不雅、公平的原则。
? 评级论述的评级论断是中诚信外洋依据合理的里面信用评级尺度和方法、评级门径作念出的孤苦判断，未受评级请托
方、评级对象和其他第三方的搅扰和影响。
? 本评级论述对评级对象信用情景的任何表述和判断仅行为关系有狡计参考之用，并不料味着中诚信外洋实质性建议任
何使用东说念主据此论述承袭投资、假贷等交游步履，也不可行为任何东说念主购买、出售或捏有关系金融居品的依据。
? 中诚信外洋不合任何投资者使用本论述所述的评级收尾而出现的任何失掉负责，亦不合评级请托方、评级对象使用
本论述或将本论述提供给第三方所产生的任何后果承担背负。
? 本次评级收尾自本评级论述出具之日起凯旋，灵验期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信外洋将按时
或不按时对评级对象进行追踪评级，凭证追踪评级情况决定督察、变更评级收尾或暂停、闭幕评级等。
? 凭证监管要求，本评级论述及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行为。对于任何未经充分授权而使用本
论述的步履，中诚信外洋不承担任何背负。
中诚信外洋信用评级有限背负公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
本次追踪刊行东说念主及评级收尾 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 AAA/踏实
“19 蛇口 01”、“19 蛇口 03”、 “20 蛇口 01”、“21 蛇
本次追踪债项及评级收尾 口 01”、“21 蛇口 03”、“21 蛇口 04”、 “22 蛇口 02”、 AAA
“22 蛇口 03”和“22 蛇口 04”
凭证外洋通例和左右部门要求，中诚信外洋需对公司存续期内的债券进行跟
追踪评级原因
踪评级，对其风险进度进行追踪监测。本次评级为按时追踪评级。
本次追踪督察主体及债项前次评级论断，主要基于招商局蛇口工业区控股股
份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）控股股东招商局集团有限
公司（以下简称“招商局集团”）实力浑厚及对公司的狂放支捏，公司行为
评级不雅点 宇宙性房地产龙头企业之一，开辟业务教训丰富、地皮储备饱胀，钞票运营
和城市管作事务与开辟业务形成协同且提供一定现款流补充和计算郑重、财
务杠杆比率较低且融资渠说念开通等身分对公司信用水平起到的撑捏作用。同
时中诚信外洋也关爱到房地产行业风险、钞票减值失掉对公司利润限制有所
侵蚀等身分对其计算和举座信用情景酿成的影响。
评级预测 中诚信外洋觉得，招商局蛇口工业区控股股份有限公司信用水平在畴昔
调级身分 可能触发评级上调身分：不适用。
可能触发评级下调身分：行业地位捏续下落，上风区域地皮储备严重不及，
再融资才调显贵下滑，现款流均衡才调大幅弱化。
正 面
? 控股股东招商局集团股东实力浑厚，公司在业务发展、形貌获取及资金安排等方面得到股东的狂放支捏
? 公司行为宇宙性房地产龙头企业之一，开辟业务教训丰富，饱胀的地皮储备为公司畴昔发展提供保障
? 钞票运营和城市管作事务对公司现款流提供一定补充，同期与开辟业务形成协同效应
? 计算郑重，财务杠杆比率较低且融资渠说念开通
关 注
? 房地产行业供求关系发生紧要变化，对公司经兴修议更高挑战
? 钞票减值失掉对公司利润限制有所侵蚀
形貌负责东说念主：刘旭冉 xrliu@ccxi.com.cn
形貌组成员：蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
? 财务概况
招商蛇口（消除口径） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1-3
钞票悉数（亿元） 8,562.03 8,864.71 9,085.08 9,197.79
整个者权力悉数（亿元） 2,767.55 2,844.40 2,966.90 2,970.20
欠债悉数（亿元） 5,794.48 6,020.31 6,118.18 6,227.59
总债务（亿元） 1,812.05 2,056.33 2,168.44 2,206.22
营业总收入（亿元） 1,606.43 1,830.03 1,750.08 237.47
净利润（亿元） 152.02 90.98 91.06 9.36
EBITDA（亿元） 293.35 213.51 200.35 --
计算行为产生的现款流量净额（亿
元）
营业毛利率（%） 25.47 19.25 15.89 14.50
净欠债率（%） 36.78 42.11 43.54 46.26
总债务/EBITDA（X） 6.18 9.63 10.82 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.73 1.95 2.13 --
注：1、中诚信外洋凭证公司提供的经德勤华永司帐师事务所（罕见浅薄合伙）审计并出具尺度无保钟情见的 2021~2023 年审计论述和未经审计
的 2024 年一季报整理，2020 年、2021 年财务数据诀别为 2021 年、2022 年审计论述期初数，2023 年财务数据为当期审计论述期末数；2、本报
告中所援用数据除绝顶讲解外，均为中诚信外洋统计口径，其中“--“”暗示不适用或数据不可比；3、中诚信外洋将 2021~2023 年末其他流动负
债中超短期融资券转念至短期债务，短期债务不含一年内到期的耐久应答款，2024 年 3 月末未进行上述转念，2024 年 3 月末计较净欠债率时未
剔除受限货币资金。
? 同业业比较（2023 年数据）
部分房地产开辟企业主要狡计对比表
全口径签约 总债务/销售商品提
总钞票（亿 净欠债率 非受限货币资金 营业总收入（亿 净利润率 存货盘活
公司称呼 销售金额 供劳务收到的现款
元） （%） /短期债务(X) 元） （%） 率(X)
（亿元） （X）
保利发展 4,222 14,369.12 62.85 1.98 1.06 3.468.94 5.16 0.33
万科企业 3,761 15,048.50 60.73 1.51 1.15 4,657.39 4.39 0.49
招商蛇口 2,936 9,085.08 43.54 2.01 1.10 1,750.08 5.20 0.36
中诚信外洋觉得，招商蛇口限制弱于对比企业但仍处于行业内极强水平，与对比企业比较，招商蛇口非受限货币资金对短期债务的保
障才调较好，财务杠杆水平很低，盈利才融合存货盘活成果适中。
注：“保利发展”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称，证券代码 600048.SH；“万科企业”为“万科企业股份有限公司”简称，证券代码 000002.SZ。
尊府泉源：中诚信外洋整理
? 本次追踪情况
本次债项 前次债项 刊行金额/债项余
债项简称 前次评级灵验期 存续期 罕见条件
评级收尾 评级收尾 额（亿元）
本论述出具日
本论述出具日
本论述出具日
本论述出具日
本论述出具日
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
本论述出具日
本论述出具日 7
本论述出具日
本论述出具日
注：债券余额为 2024 年 3 月末数据。
主体简称 本次主体评级收尾 前次主体评级收尾 前次主体评级灵验期
招商蛇口 AAA/踏实 AAA/踏实 2023/5/18 至本论述出具日
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
? 评级模子
注：
转念项：当期情景对公司基础信用等第无显贵影响。
外部支捏：公司行为招商局集团城市与园区详尽开辟的进攻运营平台，大致在形貌获取及资金安排等方面得到招商局集团的狂放支
捏，追踪期表里部支捏无变化。受个体信用情景的撑捏，外部支捏进步子级是本质使用的外部支捏力度。
方法论：中诚信外洋房地产行业评级方法与模子 C200100_2022_05
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宏不雅经济和政策环境
中诚信外洋觉得，2024 年一季度中国经济增长好于预期，工业分娩与制造业投资加快是主要拉上路分，但消
费规复性增长的势头有所缩小，供需失衡的矛盾尚未缓解，宏不雅政策仍需遵守推动经济竣事供需良性轮回。
详见《2024 年一季度宏不雅经济与政策分析》，论述通顺 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11126?type=1
业务风险
争花式进一步炫耀；权衡 2024 年房地产销售下行压力仍存，行业花式及区域分化加重，但在利好政策的提
振下，行业或将加快进入筑底回稳期。耐久来看，随供求关系花式的变化，房地产行业需探索建立新发展模
式，发展模式的滚动将对房地产企业计算才调建议更高要求。
受多重身分重叠影响，2023 年房地产销售限制已降至连年来的谷底，以央国企为主的竞争花式
进一步炫耀；城市能级间分化加重，权衡一线城市及强二线城市楼市房价指数保捏增幅；库存水
平高潮的趋势或将延续，房地产企业去化周期或将进一步延长；销售低迷，加之商场对房地产预
期及非中枢城市钞票价钱信心不及，房地产行业投资行为缩小；现时房地产行业政策环境捏续回
暖，房企多重再融资渠说念边缘确立。预测 2024 年，房地产销售下行压力仍存，行业花式及区域
分化加重；城中村改造、保障性住房、“平急两用”行为“三大工程”将进入发展快车说念，有助
于稳增长、稳预期、稳投资，不外，
“三大工程”主要蚁集在要点城市，财政造血才调强、东说念主口
基数大的城市有望率先放量；投资端仍将低迷，区域分化更为澄澈；房企金融资源将企稳回升，
融资环境将进一步改善，但企业本身造血才调的规复仍是可捏续发展内容。耐久来看，随供求关
系花式的变化，房地产行业需探索建立新发展模式，发展模式的滚动将对房地产企业计算才调提
出更高要求。
详见《中国房地产行业预测， 2024 年 1 月》，论述通顺 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10920?type=1
中诚信外洋觉得，公司行为宇宙性房地产龙头企业之一，开辟业务教训丰富，具有很强的品牌竞争上风，规
模上风显贵，饱胀的地皮储备可对其畴昔发展提供保障；同期，钞票运营和城市管作事务对公司现款流提供
一定补充，并与开辟业务形成协同效应。公司融资成本处于很低水平，融资渠说念开通且多元，举座计算郑重
度极高。
动1，但政策标的较为明确且踏实。
有限公司（以下简称“南油集团”
）24%股权和招商局投资发展有限公司（以下简称“招商局投资
发展”
）捏有的深圳市招商前海实业发展有限公司（以下简称“招商前海实业”
）2.89%股权，公
司以每股 14.83 元向深投控和招商局投资发展诀别刊行股份 4.56 亿股和 1.46 亿股。2023 年 10
安排辞任，增补又名。戒指 2024 年 3 月末，公司董事会由 9 名董事组成，其中 2 名为实施董事、4 名为非实施董事、3 名为孤苦董事。
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月，公司以每股 11.81 元向招商局投资发展等 13 名特定对象刊行 7.20 亿股（其中招商局投资发
展认购 1.35 亿股）
，召募资金净额悉数约 84.28 亿元，召募资金用途为存量涉房形貌建设、补充
流动资金和偿还债务。值得刺宗旨是，公司是 2023 年证监会优化房企股权融资门径以来极少完
成股份增发的房企之一，刊行股份购买钞票并召募配套资金的完成有助于公司镌汰财务杠杆，同
时通过增强对招商前海实业的戒指进步公司在前海片区地皮资源的权力2。
经由 2023 年公司两次股份增发，戒指 2023 年末，招商局集团平直及通过招商局汽船有限公司、
招商局投资发展曲折悉数捏有公司 58.47%股份，较 2022 年末减少 6.36 个百分点，由于招商局
集团系国务院国有钞票监督料理委员会（以下简称“国务院国资委”）监管的大型中央企业之一，
公司的本质戒指东说念主仍为国务院国资委。
公司将遵守转型发展，持续落实“四个聚焦”和“三个滚动”，在踏实开辟业务基本盘的前提下，提
升钞票运营和城市干事等非开辟业务在收入及利润中的占比，同期通过组织变革匹配聚焦政策，
五大区域。
追踪期内公司在多个深耕区域销售发挥位居当地前哨，开辟业务行业地位稳步进步，存量形貌储
备较为饱胀且区域布局精深，同期，公司提高了在深圳前海片区地皮资源的权力，其在该片区的
浩荡优质地皮可对畴昔形貌推行形成一定撑捏。公司坚捏“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，
融资成本处于行业内极低水平，融资渠说念开通且多元，举座计算郑重度极高。
经由四十余年发展，公司积蓄了丰富的宇宙化开辟料理教训，培养了实践教训丰富的料理团队，
具备了各项资源的详尽整合才调，形成了很强的品牌竞争上风。追踪期内，开辟业务系公司收入
孝敬最大的业务板块，2023 年公司销售限制逆势微增，在宇宙 13 个城市进入当地流量销售金额
前五位，其中在上海、苏州、合肥、长沙、南通销售金额位居当地第一，深圳、南京、温州、徐
州销售金额位居当地前三，无锡、西安、成王人和重庆销售金额位居当地前五；凭证 2023 年克而
瑞中国房地产企业名次榜，公司全口径及权力口径签约销售金额排名均进步 1 位至第 5 位。公司
围绕区域聚焦和城市深耕，以“五好”尺度为导向，捏续优化地皮资源储备，2023 年公司推行项
目资源有所减少，新增地皮储备金额占往日销售金额的比例进一步下落至 38.62%；投资拿地聚
焦“中枢 6+10 城”等高能级城市，其中在一线城市的地皮开销金额占比约 51%，拿地朝上 5 宗
的城市包括上海、杭州、北京和西安，地皮平均成本有所加多，2024 年投资拿地将聚焦“中枢 10
城”，地皮投资节拍愈发郑重。因 2023 年新获取形貌较少及存量形貌去化，举座开辟节拍有所放
缓，期末形貌储备面积有所缩减。戒指 2023 年末，形貌储备总建筑面积3为 3,746.19 万平方米，
形貌布局较为分散但已徐徐拘谨，其中权力口径形貌储备面积中一二线城市占比约 70.73%，项
目储备限制仍较为饱胀，可对公司功绩形成有劲撑捏；此外，2023 年公司通过加多对招商前海
实业的戒指提高了其在前海片区地皮资源的权力，该片区地皮位置具有私有的政策上风和政策优
展有限公司（以下简称“前海自贸投资” ），共同开辟深圳市前海妈湾片区约 80.62 万平方米的地皮，当今大部分地皮尚未开辟。2023 年公司首
次定增前，南油集团是招商前海实业的 19 家股东之一，招商前海实业平直捏有前海自贸投资 50%股权，定增完成后，南油集团成为公司的全
资下属公司，公司对于招商前海实业的捏股比例由 83.10%增至 85.99%，公司最终可本质享有的分派比例由 72.34%增至 85.99%。
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势，跟着前海自贸区计算渐渐落地，公司在前海妈湾片区领有的浩荡优质地皮储备可对其畴昔经
营功绩形成一定补充。
公司融资渠说念开通且多元，2023 年末公司详尽伙金成本 3.47%，较岁首下落 42BP，融资成本处
于行业内极低水平。此外，行为 A 股上市公司，招商蛇口在权力融资渠说念方面的上风亦有所显
现，2023 年公司完成刊行股份购买钞票并召募配套资金。中诚信外洋觉得，天然行业下行对公
司部分顽劣级城市的形貌去化有一定影响，但公司形貌储备举座上区域布局精深，且在前海片区
领有浩荡待开辟的优质地皮资源，同期公司在融资方面具有上风，有助于镌汰其计算风险并稳重
其行业内当先地位。
表 1：连年来公司房地产业务投资、运营、销售情况（万平方米、亿元、个、亿元、万元/平方米）
新开工面积（全口径） 1,810 898 664
齐备面积（全口径） 1,273 1,314 1,372
销售面积（全口径） 1,464.47 1,193.65 1,223.41
销售金额（全口径） 3,268.34 2,926.02 2,936.35
新拓展形貌（全口径） 113 56 55
新增形貌储备地皮价款（全口径） 2,158 1,279 1,134
新增形貌楼面均价 13,848 17,617 19,220
尊府泉源：公司提供，中诚信外洋整理
图 1：戒指 2023 年末公司融资余额组成 图 2：戒指 2023 年末公司全口径形貌储备面积漫衍
尊府泉源：公司年报，中诚信外洋整理 尊府泉源：公司年报及公司提供，中诚信外洋整理
追踪期内钞票运营和城市干事等非开辟业务收入稳步增长，对公司现款流提供一定补充，同期与
开辟业务形成协同效应。
公司钞票运营和城市管作事务可增强公司开辟居品的竞争力、进步公司品牌着名度，与开辟业务
形成协同效应，亦可为公司现款流提供一定补充。
进步。此外，公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局买卖房托（1503.HK）境表里双
REITs 平台，确立了捏有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，追踪期内公司以招
商局光明科技园加快器二期形貌为底层钞票，完成蛇口产园 REIT 扩募，刊行限制 12.44 亿元。
城市干事板块涵盖物业料理、邮轮、会展、代建等业务，其中物业料理业务通过子公司招商局积
余产业运营干事股份有限公司（简称“招商积余”）运营，系城市干事板块最主要的收入泉源，
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增长，蛇口邮轮母港干事搭客数目大幅攀升；代建业务方面，公司已新成立代建业务专科公司，
财务风险
中诚信外洋觉得，招商蛇口时辰用度管控才调很强，但 2023 年营业收入同比小幅下落，且毛利率捏续下滑，
同期钞票减值失掉对利润限制仍有一定侵蚀，举座盈利才调一般。由于形貌建设的捏续鼓吹且年内完成定向
增发，公司钞票限制和整个者权力限制束缚推行，债务限制亦保捏增长，但成绩于公司郑重的发展策略，其
财务杠杆比例遥远督察在较低水平。公司短期偿债狡计发挥较好，同期融资渠说念开通可为到期债务偿付提供
撑捏。
盈利才调
影响，2023 年房地产开辟业务毛利率延续下滑趋势，带动公司营业毛利率同比下滑 3.36 个百分
点，但仍处于行业内合理水平。尽管连年公司捏续鼓吹提质增效，时辰用度管控才调很强，但受
收入和毛利率下滑的影响，2023 年公司计算性业务利润同比减少 27.14%。当期由于 REIT 扩募
形貌产生股权解决收益，2023 年投资收益同比增长 23.02%；此外，2023 年钞票减值失掉及信用
减值失掉限制对公司利润仍有一定侵蚀但同比大幅减少，其中公司往日对郑州、昆明、南宁、大
连、上海等地的房地产形貌计提存货跌价准备悉数 22.76 亿元。举座来看，2023 年公司利润总数
同比减少 11.56%，净利润率等盈利狡计发挥一般，谈判到现时行业仍处于低景气度脱手期，中
诚信外洋将捏续关爱畴昔钞票/信用减值失掉可能对公司盈利产生的影响。
表 2：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元、%）
形貌
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
开辟业务 1,452.83 27.00 1,655.64 21.06 1,539.57 17.08
钞票运营 46.20 16.66 42.20 -11.74 59.32 3.38
城市干事 107.41 8.56 132.19 6.46 151.19 8.64
悉数 1,606.43 25.47 1,830.03 19.25 1,750.08 15.89
注：开辟业务包括以住宅为主的可售型商品房的开辟与销售，钞票运营业务包括蚁集买卖、产业办公、公寓货仓等捏有物业运营与资
产料理，城市干事包括物业料理、邮轮、会展、代建等业务。
尊府泉源：公司提供，中诚信外洋整理
钞票质料
追踪期内，公司钞票限制小幅增长，货币资金限制较为踏实；跟着新形貌获取及在建形貌建设，
存货限制小幅增长，存货盘活成果较上年捏平，开辟居品占比小幅进步，部分已完工及在建项
宗旨去化情况值得关爱；合作形貌仍督察一定例模使得其他应收款及耐久股权投资在钞票中占
比较高，其中当期末公司其他应收款限制下落主要系对荟萃作公司垫款减少所致；投资性房地
产账面价值加多系公司对捏有型物业参预增长所致。2024 年 3 月末预收款项对其畴昔收入结转
提供了一定撑捏。连年来公司债务限制呈增长态势，但债务期限结构精深。成绩于 2023 年公司
刊行股份购买钞票，股本及成本公积均有所加多，自有成本实力显贵增强，同期因收购南油集
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
团等少数股东股权导致少数股东权力减少；除利润留容身分外，年内公司向部分相信公司及资
产料理公司刊行永续债，进一步带动整个权权力限制增长。由于债务限制增长，追踪期内公司
净欠债率小幅进步，但财务杠杆仍处于较低水平。
现款流及偿债情况
同比有所增长；由于投资支付现款及为荟萃作企业提供资金等开销较多，投资行为现款流呈净
流出态势；2023 年公司融资净额有所加多，但由于合作形貌减少导致形貌公司收到的非控股股
东前期垫款过火他款项下落，公司筹资行为现款流净流出限制扩大。偿债才调方面，公司中枢
偿债狡计非受限货币资金/短期债务、EBITDA 利息保障倍数、总债务/销售商品提供劳务收到的
现款在追踪期内波动不大，短期偿债狡计发挥较好，同期融资渠说念开通可为到期债务偿付提供
撑捏。戒指 2023 年末，公司消除口径共取得银行授信额度 3,282 亿元，其中尚未使用的银行借
款额度为 1,885.13 亿元，备用流动性较饱胀。
表 3：连年来公司财务关系狡计情况（亿元、%、X）
时辰用度率 5.09 4.63 4.44 6.10
计算性业务利润 233.10 193.26 140.81 15.94
投资收益 37.28 20.17 24.81 0.39
钞票减值失掉 33.91 50.45 22.76 -
信用减值失掉 10.58 14.14 1.42 0.26
利润总数 228.43 158.17 139.89 16.30
净利润率 9.46 4.97 5.20 3.94
货币资金 795.33 862.43 882.90 832.06
其他应收款 1,195.67 1,267.78 1,184.30 1,199.19
存货 4,176.36 4,115.49 4,167.02 4,300.37
已完工开辟居品/存货 16.19 17.95 19.48 --
存货盘活率（次/年） 0.31 0.36 0.36 --
投资性房地产 1,090.67 1,198.87 1,270.28 1,272.24
耐久股权投资 615.61 746.44 801.42 798.54
总钞票 8,562.03 8,864.71 9,085.08 9,197.79
预收款项（含协议欠债） 1,488.38 1,450.86 1,617.10 1,707.34
总债务 1,812.05 2,056.33 2,168.44 2,206.22
短期债务/总债务 24.88 20.69 20.15 18.78
股本 79.23 77.39 90.61 90.61
成本公积 141.89 102.14 204.48 203.90
少数股东权力 1,680.84 1,827.29 1,769.67 1,775.82
未分派利润 618.79 608.57 641.39 642.34
其他权力器具 240.99 181.89 210.89 207.89
整个者权力 2,767.55 2,844.40 2,966.90 2,970.20
净欠债率 36.78 42.11 43.54 46.26
计算行为净现款流 259.77 221.74 314.31 -106.11
销售商品、提供劳务收到的现款 1,941.78 1,884.26 1,976.32 274.09
投资行为净现款流 -242.77 -100.14 -122.41 -7.00
筹资行为净现款流 -111.61 -58.74 -173.53 62.73
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
非受限货币资金/短期债务 1.76 2.02 2.01 --
EBITDA 利息保障倍数 2.73 1.95 2.13 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款 0.93 1.09 1.10 --
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其他事项
戒指 2023 年末，公司受限钞票悉数 652.30 亿元，其中受限存货、投资性房地产和货币资金账面
价值诀别为 531.27 亿元、112.76 亿元和 61.19 亿元，受限钞票占总钞票的比重为 7.18%。
戒指 2023 年末，公司消除口径对外担保余额 3.62 亿元，占期末整个者权力的比重为 0.12%。担
保对象为温州市光悦房地产开辟有限公司，谈判到担保余额相对较小，或有欠债风险可控。此外，
同期末公司无影响正常计算的紧要未决诉讼、仲裁事项。
过往债务践约情况：凭证公司提供的《企业信用论述》及关系尊府，2021 年~2024 年 4 月，公司
本部整个借钱均到期还本、按期付息，未出现延伸支付本金和利息的情况。凭证公开尊府炫耀，
戒指论述出具日，公司在公开商场无信用爽约纪录。
假定与预测4
假定
——2024 年，权衡招商蛇口全年销售限制较上年减少约 15%。
——2024 年，权衡招商蛇口地皮投资限制较上年小幅下落。
——2024 年，权衡招商蛇口收入限制与毛利率与上年基本捏平。
预测
表 4：预测情况表
进攻狡计 2022 年本质 2023 年本质 2024 年预测
净欠债率(%) 42.72 44.11 41.7~50.9
总债务/销售商品提供劳务收到的现款 (X) 1.10 1.11 1.1~1.3
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转念项
ESG5发挥方面，招商蛇口防御可捏续发展和安全料理，并积极履行行为行业头部企业的社会责
任；公司治理结构较优，内戒指度完善，当今 ESG 发挥优于行业平均水平，潜在 ESG 风险较小，
与前次 ESG 评估无紧要变化。流动性评估方面，招商蛇口销售及回款情况精深计算获现才调强，
未使用授信额度饱胀。同期，公司为 A 股上市公司，追踪期内完成刊行股份购买钞票并召募配
套资金，同期下辖 A 股上市公司招商积余，成本商场融资渠说念较为开通，财务弹性较好。此外，
公开商场融资刊行顺畅，利率位于同业业极低水平。公司资金流出主要用于债务还本付息、地皮
投资、工程建设及税费开销，现款对债务本息的保障进度高。公司流动性强，畴昔一年流动性来
虑了与受评对象关系的进攻假定，可能存在中诚信外洋无法预思的其他事项和假定身分，该等事项和假定身分可能对预测性信息酿成影响，因
此，前述的预测性信息与受评对象的畴昔本质计算情况可能存在互异。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
源不错遮盖流动需求，流动性评估对公司基础信用等第无显贵影响。
外部支捏
公司股东实力浑厚，公司行为招商局集团城市与园区详尽开辟的进攻运营平台，大致在业务发展、形貌
获取及资金安排等方面得到招商局集团的狂放支捏，追踪期内招商局集团助力公司完成定向增发。
公司行为招商局集团城市与园区详尽开辟的进攻运营平台，大致在业务发展、形貌获取及资金安
排等方面享受招商局集团的狂放支捏。招商局集团在资金假贷及担保等方面给以公司有劲支捏，
同期，公司在进行境表里区域蔓延时也可分享招商局集团业务资源。追踪期内，招商局集团通过
下属子公司招商局投资发展参与公司的股份增发，招商局投资发展行为本次定向增发的进攻投资
者之一，认购金额 15.97 亿元，有助于公司扩宽融资渠说念和增强权力成本实力。同期，公司通过
刊行股份格式购买股东招商局投资发展捏有的招商前海实业股权，由于后者的合伙子公司前海自
贸投资领有前海妈湾片区优质地皮资源，上述股权转让曲折进步了公司在前海妈湾片区地皮资源
的权力。
追踪债券信用分析
“19 蛇口 01”、“19 蛇口 03”、 “20 蛇口 01”、“21 蛇口 01”、“21 蛇口 03”、“21 蛇口
戒指当今，
本次追踪债券均建设投资者回售及刊行东说念主票面利率遴荐权，均未建设担保增信门径，债券信用水
平与公司信用实力高度关系。成绩于郑重的发展策略和浑厚的股东布景，追踪期内公司房地产业
务虽受到行业负面冲击，但销售回款情景精深，财务杠杆督察较低水平，加之公司与金融机构关
系精深，举座融资渠说念开通，对追踪债券偿还形成有劲撑捏。
表 5：戒指 2024 年 3 月末，公司公开债到期漫衍情况（亿元）
消除口径 2024 年 4~12 月 2025 年 2026 年及以后
信用债 118.60 151.85 365.21
其中：追踪债券 49.60 18.40 63.00
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评级论断
总而言之，中诚信外洋督察招商局蛇口工业区控股股份有限公司的主体信用等第为 AAA，评级展
望为踏实；督察“19 蛇口 01”、“19 蛇口 03”、 “20 蛇口 01”、“21 蛇口 01”、“21 蛇口 03”、“21 蛇
口 04”、 “22 蛇口 02”、“22 蛇口 03”和“22 蛇口 04”的信用等第为 AAA。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（戒指
尊府泉源：公司提供
招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债
附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务数据及主要狡计（消除口径）
财务数据（单元：万元） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
货币资金 7,953,303.16 8,624,312.38 8,828,951.29 8,320,638.10
其他应收款 11,956,727.38 12,677,803.40 11,843,046.43 11,991,893.07
存货 41,763,647.50 41,154,922.10 41,670,213.55 43,003,734.87
耐久投资 6,284,800.42 7,603,020.38 8,160,677.57 8,136,656.37
固定钞票 923,357.56 1,082,017.75 1,161,828.97 1,139,513.51
在建工程 46,518.86 81,007.37 97,346.38 103,218.72
无形钞票 137,923.57 138,922.76 191,499.73 189,205.53
投资性房地产 10,906,718.09 11,988,700.53 12,702,797.49 12,722,357.52
钞票悉数 85,620,334.74 88,647,137.62 90,850,849.97 91,977,880.01
预收款项 14,883,843.04 14,508,634.71 16,171,015.49 17,073,431.29
其他应答款 12,280,582.17 13,134,597.91 11,594,282.41 12,030,107.26
短期债务 4,508,803.91 4,255,077.85 4,370,144.74 4,144,021.20
耐久债务 13,611,729.72 16,308,187.12 17,314,220.89 17,918,188.65
总债务 18,120,533.63 20,563,264.98 21,684,365.63 22,062,209.85
净债务 10,179,641.90 11,977,148.42 12,916,607.51 --
欠债悉数 57,944,816.14 60,203,089.91 61,181,822.16 62,275,868.08
整个者权力悉数 27,675,518.60 28,444,047.72 29,669,027.81 29,702,011.93
利息开销 1,072,919.83 1,097,707.85 942,204.51 --
营业总收入 16,064,341.30 18,300,265.91 17,500,755.81 2,374,747.88
计算性业务利润 2,331,041.69 1,932,570.89 1,408,094.00 159,406.98
投资收益 372,788.46 201,650.61 248,064.09 3,913.30
净利润 1,520,173.71 909,847.72 910,623.10 93,608.58
EBIT 2,714,615.99 1,849,029.64 1,668,733.39 --
EBITDA 2,933,490.91 2,135,122.06 2,003,466.83 --
销售商品、提供劳务收到的现款 19,417,818.23 18,842,559.30 19,763,184.32 2,740,920.53
计算行为产生的现款流量净额 2,597,701.21 2,217,399.01 3,143,098.49 -1,061,123.11
投资行为产生的现款流量净额 -2,427,651.65 -1,001,433.70 -1,224,102.85 -69,980.37
筹资行为产生的现款流量净额 -1,116,139.33 -587,445.05 -1,735,276.57 627,274.99
财务狡计 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
营业毛利率（%） 25.47 19.25 15.89 14.50
时辰用度率（%） 5.09 4.63 4.44 6.10
EBITDA 利润率 18.26 11.67 11.45 --
净利润率（%） 9.46 4.97 5.20 3.94
净钞票收益率（%） 5.49 3.24 3.13 --
存货盘活率（X） 0.31 0.36 0.36 0.19
钞票欠债率（%） 67.68 67.91 67.34 67.71
总成本化比率（%） 39.57 41.96 42.23 42.62
净欠债率（%） 36.78 42.11 43.54 46.26
短期债务/总债务（%） 24.88 20.69 20.15 18.78
非受限货币资金/短期债务（X） 1.76 2.02 2.01 --
经转念的计算行为产生的现款流量净额/
总债务（X）
经转念的计算行为产生的现款流量净额/
短期债务（X）
计算行为产生的现款流量净额利息保障倍
数（X）
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款 0.93 1.09 1.10 --
总债务/EBITDA（X） 6.18 9.63 10.82 --
EBITDA/短期债务（X） 0.65 0.50 0.46 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.73 1.95 2.13 --
注：1、中诚信外洋将其他流动欠债中超短期融资券转念至短期债务，短期债务不含一年内到期的耐久应答款；2、将协议欠债计入预收款项。
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附三：基本财务狡计的计较公式
狡计 计较公式
短期借钱+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/交游性金融欠债+应答单据+一年
短期债务
内到期的非流动欠债+其他债务转念项
耐久债务 耐久借钱+应答债券+租借欠债+其他债务转念项
总债务 耐久债务+短期债务
资 非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
本
结 净债务 总债务-非受限货币资金
构 钞票欠债率 欠债总数/钞票总数
经转念的整个者权力 整个者权力悉数-搀和型证券转念
总成本化比率 总债务/(总债务+经转念的整个者权力）
净欠债率 净债务/经转念的整个者权力
耐久投资 债权投资＋其他权力器具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融钞票＋耐久股权投资
经 应收账款盘活率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资转念项平均净额）
营
效
率 存货盘活率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
时辰用度悉数 销售用度+料理用度+财务用度+研发用度
时辰用度率 时辰用度悉数/营业收入
营业总收入-营业成本-利息开销-手续费及佣金开销-退保金-赔付开销净额-索要保障协议准备金
盈利 计算性业务利润
净额-保单红利开销-分保用度-税金及附加-时辰用度+其他收益-非一样性损益转念项
才调 EBIT（息税前盈余） 利润总数+用度化利息开销-非一样性损益转念项
EBITDA（息税折旧摊销
EBIT+折旧+无形钞票摊销+耐久待摊用度摊销
前盈余）
净钞票收益率 净利润/整个者权力悉数平均值
净利润率 净利润/营业收入
现款 经转念的计算行为产生的 计算行为产生的现款流量净额-购建固定钞票无形钞票和其他耐久钞票支付的现款中成本化的研
流 现款流量净额 发开销-分派股利利润或偿付利息支付的现款中利息开销和搀和型证券股利开销
流动比率 流动钞票/流动欠债
偿债 速动比率 (流动钞票-存货)/流动欠债
才调 利息开销 成本化利息开销+用度化利息开销+转念至债务的搀和型证券股利开销
EBITDA 利息遮盖倍数 EBITDA/利息开销
注：1、“利息开销、手续费及佣金开销、退保金、赔付开销净额、索要保障协议准备金净额、保单红利开销、分保用度”为金融及触及金融业务
的关系企业专用；2、凭证《对于更正印发 2018 年度一般企业财务报表局势的见知》（财会[2018]15 号），对于未实施新金融准则的企业，长
期投资计较公式为：“耐久投资=可供出售金融钞票+捏有至到期投资+耐久股权投资”；3、凭证《公开辟行证券的公司信息表示讲解性公告第 1
号——非一样性损益》证监会公告[2008]43 号，非一样性损益是指与公司正常计算业务无平直关系，以及虽与正常计算业务关系，但由于其性
质罕见和偶发性，影响报表使用东说念主对公司计算功绩和盈利才调作念出正常判断的各项交游和事项产生的损益。
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附四：信用等第的标记及界说
个体信用评估
含义
（BCA）等第标记
在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，爽约风险极
aaa
低。
aa 在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响很小，爽约风险很低。
a 在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调较强，较易受不利经济环境的影响，爽约风险较低。
bbb 在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调一般，受不利经济环境影响较大，爽约风险一般。
bb 在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调较弱，受不利经济环境影响很大，有较高爽约风险。
b 在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调较地面依赖于精深的经济环境，爽约风险很高。
ccc 在无外部罕见支捏下，受评对象偿还债务的才调相配依赖于精深的经济环境，爽约风险极高。
cc 在无外部罕见支捏下，受评对象基本不可偿还债务，爽约很可能会发生。
c 在无外部罕见支捏下，受评对象不可偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“-”标记进行微调，暗示略高或略低于本等第。
主体等第标记 含义
AAA 受评对象偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，爽约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响较小，爽约风险很低。
A 受评对象偿还债务的才调较强，较易受不利经济环境的影响，爽约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的才调一般，受不利经济环境影响较大，爽约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的才调较弱，受不利经济环境影响很大，有较高爽约风险。
B 受评对象偿还债务的才调较地面依赖于精深的经济环境，爽约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的才调相配依赖于精深的经济环境，爽约风险极高。
CC 受评对象基本不可偿还债务，爽约很可能会发生。
C 受评对象不可偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“＋”、“－”标记进行微调，暗示略高或略低于本等第。
中耐久债项等第标记 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较地面依赖于精深的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性相配依赖于精深的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不可保证偿还债券。
C 不可偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“＋”、“－”标记进行微调，暗示略高或略低于本等第。
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